8. DIN-Zertifikat ist nicht gleich DIN-Zertifikat – Warum bei Gutachten nicht nur der Name zählt, sondern auch die Akkreditierung

Einleitung

‍Immer mehr Sachverständige werben mit einer Zertifizierung „nach DIN EN ISO/IEC 17024“ – das klingt professionell, vertrauenswürdig und gesetzeskonform. Doch Vorsicht: Nicht jede dieser Zertifizierungen erfüllt tatsächlich die Anforderungen, die für steuerlich anerkannte Immobiliengutachten gelten. Denn es kommt nicht nur darauf an, was auf dem Zertifikat steht – sondern wer es ausgestellt hat. Ein Gutachten zählt steuerlich nur, wenn der ausstellende Gutachter von einer offiziell akkreditierten Stelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert wurde. Klingt nach Bürokratie? Ist es auch – aber eine, die im Zweifel über mehrere tausend Euro Steuerlast entscheiden kann.

‍Was bedeutet DIN EN ISO/IEC 17024 eigentlich?

‍Die DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine internationale Norm, die Anforderungen an sogenannte „Personenzertifizierungsstellen“ stellt – also an Organisationen, die Gutachter, Sachverständige oder andere Fachleute prüfen und zertifizieren. Sie soll sicherstellen, dass nur qualifizierte Personen ein Zertifikat erhalten – basierend auf neutralen, überprüfbaren Verfahren. Diese Norm steht weltweit für Qualität, Objektivität und Fachkompetenz.Entscheidend ist aber nicht nur die Anwendung dieser Norm durch die Zertifizierungsstelle, sondern vor allem deren eigene Akkreditierung. Nur wenn die Stelle selbst akkreditiert wurde, ist das ausgestellte Zertifikat auch offiziell anerkannt.

‍Warum reicht „nach DIN EN ISO/IEC 17024“ allein nicht aus?

‍Tatsächlich existieren zahlreiche Zertifizierungsstellen, die zwar auf ihren Dokumenten den Hinweis „nach DIN EN ISO/IEC 17024“ führen – selbst aber nicht nach dieser Norm akkreditiert sind. Das bedeutet: Sie wenden die Prinzipien der Norm möglicherweise an, unterliegen jedoch keiner externen Kontrolle oder Qualitätssicherung. Diese Art von Zertifikat kann im äußeren Erscheinungsbild dem eines offiziell anerkannten sehr ähnlich sehen – entfaltet aber rechtlich nicht die gleiche Wirkung. Solche Zertifikate werden in vielen Fällen weder vom Finanzamt noch von Gerichten oder Behörden als Nachweis ausreichender Sachkunde anerkannt.

‍Was fordert das Gesetz?

‍Im Bewertungsgesetz, konkret in § 198 Absatz 2 BewG, ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen ein sogenannter „niedrigerer gemeiner Wert“ einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden kann. Als geeignete Nachweise gelten:

Gutachten eines Gutachterausschusses,
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
Gutachten eines Sachverständigen, der von einer Zertifizierungsstelle zertifiziert wurde, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert ist.

Damit ist klar: Es reicht nicht aus, dass ein Gutachter einfach ein Zertifikat vorlegt. Entscheidend ist, dass dieses von einer Zertifizierungsstelle stammt, die nach dem europäischen Recht ordnungsgemäß akkreditiert wurde.

‍Wer akkreditiert Zertifizierungsstellen in Deutschland?

‍In Deutschland übernimmt diese Aufgabe die Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH – kurz DAkkS. Sie ist die einzige nationale Akkreditierungsstelle nach EU-Verordnung Nr. 765/2008. Die DAkkS überprüft regelmäßig die Qualifikation, Unabhängigkeit und Verfahrensqualität der Zertifizierungsstellen. Nur wer hier gelistet ist, darf offiziell gültige Zertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 ausstellen.

Eine Übersicht über die aktuell anerkannten Zertifizierungsstellen im Bereich der Immobilienbewertung stellt die DAkkS auf ihrer Website zur Verfügung. Auch im europäischen Ausland akkreditierte Zertifizierungsstellen sind nur dann gültig, wenn sie über die European Accreditation (EA) mit der jeweiligen nationalen Stelle vernetzt sind.

‍Was bedeutet das für Eigentümer, Erben und Schenker?

‍Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten benötigen – etwa um bei der Erbschaftsteuer einen niedrigeren Wert nachzuweisen – muss das Gutachten von einem nachweislich qualifizierten Sachverständigen stammen. Andernfalls läuft der Versuch, Steuern zu sparen, ins Leere. Ein nicht anerkanntes Gutachten kann vom Finanzamt abgelehnt werden, auch wenn es fachlich korrekt ist. Die Folge: Sie zahlen zu viel Steuer oder müssen kosten- und zeitintensiv ein neues Gutachten beauftragen.

‍Wie erkenne ich ein rechtlich sicheres Gutachten?

‍Achten Sie darauf, dass der Gutachter nicht nur nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, sondern dass die Zertifizierungsstelle explizit bei der DAkkS akkreditiert ist. Lassen Sie sich die Zertifikatsnummer nennen und prüfen Sie die Liste der anerkannten Stellen auf der Website der Deutschen Akkreditierungsstelle.

In meinem Fall liegt eine solche Zertifizierung vor:
Ich bin zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine von der DAkkS akkreditierte Stelle – Zertifikatsnummer DIA-IB-541. Das bedeutet: Die von mir erstellten Gutachten sind steuerlich anerkannt und können bei Erbschaft, Schenkung oder sonstigen Bewertungsanlässen rechtssicher eingesetzt werden.

‍Fazit
‍Wer bei Immobilienbewertungen auf Nummer sicher gehen will, sollte sich nicht von vermeintlich offiziellen Zertifikaten blenden lassen. Nur eine Zertifizierung durch eine akkreditierte Stelle erfüllt die gesetzlichen Anforderungen. Andernfalls riskiert man nicht nur steuerliche Nachteile, sondern auch rechtliche Unsicherheit. Ein qualifizierter Gutachter kann nicht nur fachlich überzeugen – sondern auch formell nachweisen, dass sein Urteil zählt.